Ev fiyatları düşer mi, çıkar mı, sosyal konutlar, demir fiyatları etkiler mi?

Ev fiyatları düşer mi, yükselir mi, demir fiyatları düştü sektör temsilcileri ne diyor? 'Konut fiyatları düşer mi, konut fiyatları neden artıyor' sorusuna farklı bir bakış açısı... Yeni Şafak Gazetesinden Yusuf Dinç konut fiyatlarının perde arkasındaki gerçek nedenleri ve çözüm önerilerini sıraladı.

Google Haberlere Abone ol

Ev fiyatları düşer mi, yükselir mi, demir fiyatları düşüyor, düşüş fiyatlara yansır mı, sektör temsilcileri ne diyor? 'Konut fiyatları düşer mi, konut fiyatları neden artıyor' sorusuna farklı bir bakış açısı... Türkiye'de pandemi süreciyle birlikte fiyatı en çok ve en hızlı şekilde yükselen ürün konutlar oldu. Peki, konut fiyatları neden artıyor, artışın ardındaki ana sebepler nelerdir? Yeni Şafak Gazetesinden Yusuf Dinç konut fiyatlarının perde arkasındaki gerçek nedenleri ve çözüm önerilerini sıraladı.

Konut fiyatları ücretlere göre çok yüksek seviyelere ulaşmış durumda. Birçokları da durumu arz-talep denklemleri üzerinden rasyonel sınırlar içinde açıklamaya çalışıyor.

Fakat konut fiyatları ücretlere göre irrasyonel seviyelerde olduğundan arz-talep dinamikleri bugünkü fiyat ilişkisinin sadece bir bölümünü açıklar. Geri kalan bölümde ise birçok davranışsal fiyatlama dinamiği işler.

Ev fiyatları düşer mi, çıkar mı, uzmanlar ne diyor?
Ev fiyatları düşer mi, çıkar mı, uzmanlar ne diyor?

 

Önce bariz bir hatayı düzeltirsek sonra bu dinamikler üzerine belli açıklamalar yapmak imkânı olabilir. Hata, konut fiyatları ilk defa çıkıyormuş gibi değerlendirilmesidir. Çünkü konut fiyatları 1999 depreminden bu yana tüm Türkiye’de sürekli olarak artmaya devam ediyor. Son yılda daha güçlü artmış olması arızi bir durumdur. Sürekli artış yerine son yıldaki gelişmeleri açıklamaya çalışan yaklaşımlardan azı, yapısal problemlere değindiğinden genel-geçer ve çözüm sunmayan tartışmalardan ibarettir.

Peki, geride hangi dinamikler çalışıyor? Geride fiyat artıcı en önemli etkenlerden birisi mevcut mortgage (tutulu satış) modelidir. Türkiye’de her konut, kredi dinamikleri gereği fiyatının çok üzerinde hatta faiz oranları yükseldiğinde katlarca üzerindeki bir değerle satılıyor. Yani konut alanın maliyeti kredi işleminin gerçekleştiği gün satanın geri alamayacağı kadar yükseliyor.

Elbette kimse zararına satmayı kabul etmeyeceğinden kredi ilişkisi arttıkça konutun fiyatı yükseliyor. Aynı konutu sadece konut kredi maliyetini ekleyip birden fazla kez kredi işlemine tabi tuttuğunuzda maliyeti onlarca katına çıkabiliyor. Bu da fiyatın belirlenmesinde güçlü bir etki yapıyor. Aynı mortgage modelinin oranlar düştüğünde talebi artırıp ikinci katman bir etki yaptığını grafikten görebilirsiniz. Konut kredisinin 2007lerden bu yana hayatımızda olduğu söylenebilir ve bu tarihten beri fiyatlar her zamankinden hızlı artıyor.

İkinci etken otomobil fiyatlarının anormal yükselmesidir. Türkiye’de bir biçimde konut fiyatlarıyla otomobil fiyatları arasında belirli bir çarpan kadar fiyat dengelenmesi oluşuyor. Hangi araç standardının hangi konut standardıyla ilişkisi olduğunu söylemek zordur. Çünkü her alıcı ve karşı tarafta her satıcı kendi özgün standardı etrafında fiyatı kafasında şekillendirir. Gene de bu konuda ampirik bir araştırma ile yeterince fikir verecek bulgular edinilebilir ki buna çalışıyoruz.

Üçüncüsü konut alıcıların bir bölümünün yastıkaltı varlıklarını satarak konut alması hasebiyle özellikle altınla, edindikleri konut fiyatı arasında bir ilişki kurmalarıdır. Altının deflasyonist karakteri konut fiyatlarının da kesintisiz artışında belirleyici unsurlardandır. Gene ampirik çalışmalar bu ilişkiyi ortaya koyabilir. (17 Ağustos Depreminin gerçekleştiği yıl hariç konut fiyatlarının asra yakın süre çıktığını biliyoruz.)

Dördüncüsü yabancı yatırımcının yahut vatandaşlık almak isteyenlerin alt-orta gelir grubunun hedefindeki gayrimenkulleri satın alıp yastıkaltı yatırımcıda olduğu gibi yatırımının değerlemesini döviz cinsinden çıpalamasıdır.

Daha geride emeklilikte gelirinin önemli bölümünü kaybedecek olmanın kira geliriyle telafisi gibi yatırım dürtüleri, kentleşme sorunu, inşaat düşmanlığı, arsa spekülasyonları, torun bakan ebeveynlerin kentlerde sıkışmış olması, memurların atama durumları gereği mülk edinmek yerine kiracılığı tercih etmek zorunda kalması, emlak danışmanlarının iş yaratma iştahları gereği piyasada fiyat katalizörü olmaları ve daha neler neler olduğunu da biliyoruz.

İşte, tüm bu etkenler işliyor fakat hiçbiri çözümsüz sorunsallar değil. Örneğin Türkiye, borca dayalı bir mortgage modeli yerine tasarrufa dayalı bir mortgage modeline geçmeye hazırlanıyor. Mevzuat düzenlemeleri yapıldı. Lisanslama sürecinde şirketler var. Yenileri kurulabilir. Tasarruf finansın hem sermaye birikimi hem fiyatlama dinamiklerine çok pozitif katkılar yapması beklenebilir.

TOGG, otomobil/konut fiyat ilişkisi için makul bir belirleyici olabilir. Daha önce yaptığım bir öneriyi tekrarlarsam yastıkaltında konut almak için varlık tutanlara TOKİ, bankalar, tasarruf finans kurumları kol kola anlamlı tasarruf platformları oluşturabilir. Böylece hem yastıkaltı sorunu yumuşar, hem sermaye birikimi artabilir. Aynısı otomobil için yastıkaltı birikimi yapanlarla TOGG arasında kurulabilir.

 Yabancılara satışta alt-orta gelir grubunun hedefindeki gayrimenkuller kapsam dışı tutulabilir. Gene alt-orta gelir grubunu korumak üzere vatandaşlık için konut alanların 400 bin doları birkaç konuta parçalamasına izin vermeden tek kalemde yatırım yapması ilke kabul edilebilir.

Hepsi mümkün. Yapısal sorunları da ele alırken çoktan bu çözümler getirilebilirdi. Fakat her tartışmada teori saplantılı bir sığlık, sorunu tümden çözmenin önünde engel oluyor. Genel-geçer ahkâmlar etrafında getirildiği sanılan çözümler, yetersiz kaldığından çözümsüzlük algısı oluşturuyor. Gerçekten çözüm isteniyorsa bakış açılarını zenginleştirmek gerekiyor.

DEMİR FİYATLARI DÜŞÜYOR

Konut fiyatlarının yükselmesine neden olan birincil etkenlerden biri de demir fiyatlarındaki hızlı artıştı. Ancak son birkaç hafta içinde demir fiyatları hızla düşmeye başladı.

Demir fiyatlarının düşmesi konut fiyatlarını ne derece etkiler?

Sektör temsilcileri demir fiyatlarının düşüşü konusunda, "Hemen yansımaz, ancak uzun vadeli bir düşüş olması halinde konut fiyatları da etkilenebilir" yorumunu yapıyor.

SOSYA KONUT PROJESİYLE BİRLİKTE EV FİYATLARI BİR ANDA DÜŞEBİLİR

Müjdesi verilen sosyal konut projeleri hem ilk kez ev alacak dar ve orta gelirlilerde hem de sektörde heyecan uyandırdı.

AA muhabirine değerlendirmelerde bulunan sektör temsilcileri, söz konusu sosyal konut hamlesinin satılık ve kiralık konut fiyatlarındaki artışı durduracağını belirterek, yeterli arzın sağlanması durumunda düşüş dahi yaşanabileceği görüşünde birleşti.

Yıllık yeni konut ihtiyacının 800 bin adet olduğu Türkiye'de, 2019'da dip yapan ruhsat izin adedi toparlanmaya başlasa da üretim halen istenilen seviyeye ulaşamadı. Son 3 seneden yeni konut için alınan ruhsat izinlerinin ortalaması yıllık 550 bin adet oldu.

Fiyatları durdurabilecek en kritik konunun, "konut üretiminde arzın talebi geçmesi" olduğunu kaydeden temsilciler, burada özel sektörün de devreye sokulması ve projelerin hızla hayata geçirilmesi gerektiğini bildirdi.

"YILLIK İHTİYACIN ÜZERİNE ÇIKILIRSA KİRALIK VE SATILIK FİYATLARINDA DÜŞÜŞ SAĞLANABİLİR"

Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) Yönetim Kurulu Başkanı İsmail Özcan, AA muhabirine yaptığı açıklamada, arzın artırılmasının çok kritik bir husus olduğunun altını çizerek, projelerin açıklanmasının dahi fiyat artışlarının durmasını sağlayabileceğini söyledi.

Özcan, "Devletimiz sosyal konut üretiminde özel sektörü de işin içine katmalı. Eğer TOKİ ve Emlak Konut'un yanı sıra özel sektör de işin içine dahil edilirse ve üretilecek konut sayısı 800 bin adet olan yıllık sıfır ev ihtiyacının üzerine çıkarsa hem satılık hem de kiralık fiyatlarda düşüş dahi sağlanacaktır." dedi.

Konut şirketlerinin ellerinde arsalar bulunduğunu dile getiren Özcan, "Vergisel kolaylıklar sağlanarak, ticari krediler verilerek, gerekirse KGF tahsis edilerek şirketlere bu arsalarda sosyal konut yapmaları çağrısında bulunulabilir. Hatta satış sürecini de yine kamu yürütür. Bu sayede hem vatandaş hem de şirketler kazançlı çıkar." diye konuştu.

Özcan, projelerin hızlı bir şekilde hayata geçirilebilmesi için çelik karkas yöntemiyle evlerin yapılabileceğini kaydederek, "Bu sayede hem 6-9 ayda konutlar yapılabilir hem konutların depreme karşı dayanıklılığı sağlanabilir hem de geri dönüşüm konusunda sıkıntı yaşanmaz. Dünyada büyük binaların büyük kısmı çelik karkas yöntemiyle yapılıyor. Konutta da çelik yöntemi uygulanmaya başlandı. Biz de bir an önce bu yöntemle konut üretimi yapmalı ve avantajlarından faydalanmalıyız." açıklamasında bulundu.

"OLAĞAN DIŞI FİYAT ARTIŞINA GEM VURACAKTIR"

İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım da Cumhurbaşkanı Erdoğan'ın konutlardaki önlenemeyen fiyat artışına bizzat el atmasını sektör adına sevindirici bulduklarını söyledi.

"Hükümetin ilgili birimlerinin fiyat artışına neden olan etkenleri ortadan kaldıracağına, yaşanabilir konut, uygun maliyet, erişilebilir fiyat ve ihtiyaca uygun konut üreteceğine inanıyoruz." diyen Durbakayım, şu değerlendirmelerde bulundu:

"Hükümetin TOKİ kanalıyla gerçekleştireceği bu büyük proje, son 3-4 yıldır azalan konut arzı nedeniyle tırmanışa geçen fiyatlara gem vuracaktır. Hükümetin atacağı bu büyük adımın olağan dışı artan inşaat maliyetlerine de bir çeki düzen getireceğine inanıyoruz. Uygun kamu arazileri devreye alınarak yapılacak ve inşa edileceği bölgenin siluetini ve tarihi yapısını değiştirmeyen projelerin, özel sektörün yapacağı sosyal konutlara da örnek olmasını arzu ediyoruz. Nitekim, özel sektör olarak, bu ulusal görevde elimizden geldiği kadar yapacağız."

Yorumlar