Konut fiyatları düşer mi çıkar mı?

Konut fiyatları ne yöne evrilecek, yükseliş trendi sürecek mi yoksa düşüş sürprizi yaşayabilir miyiz? Çarşamba günü TÜİK, inşaat maliyet endeksini açıkladı. Eylül ayında inşaat maliyetleri geçen yıla göre yüzde 39,5 yükselmiş durumda. İstatistik Kurumu inşaat maliyetlerini malzeme ve işçilik maliyetleri olarak iki ana başlık altında hesaplayıp ilan ediyor. Eylül’de malzeme maliyetlerinde artış yüzde 47,4, işçilik maliyetlerinde artış yüzde 22,3 oldu.

İnşaat maliyet endeksi Temmuz’da yüzde 44,8 ile rekor bir artış göstermiş, Ağustos’ta artış hızı yüzde 42,1’e gerilemişti. Son veri, maliyetlerdeki artışın yüzde 39,5 olduğunu söylüyor. Bu gerileme, maliyetlerde düşüş olarak algılanmamalı. Maliyetler yüksek bir hızla artmaya devam ediyor; ancak artış hızında gerileme var.

Son bir yılda inşaat maliyetlerindeki artışın önemli bir bölümü malzeme maliyetlerindeki yükselişten kaynaklandı. Net bir değer vermek zor olsa da; inşaat maliyet endeksinde, malzeme maliyet endeksinin payı yaklaşık yüzde 65, işçilik maliyet endeksinin payı ise yüzde 35 civarında. Bu durumda inşaat maliyetlerinde son 12 ayda yaşanan yüzde 39,5’lik artışın 31 puanı malzeme fiyatlarından, 7,5 puanı ise işçilik maliyet artışından kaynaklandı demek mümkün.

Malzeme fiyatlarındaki artış, maliyetlere genellikle eş zamanlı olarak yansıyor. Fakat işçilik maliyetleri, ücret artışları genellikle yılbaşlarında yapıldığı için Ocak ayında sıçrama yapıyor. Bu artış çoğu zaman yıllık enflasyona paralel şekilde gerçekleşiyor. Önümüzdeki Ocak’ta ücretlere yüzde 20’lik bir artış yapılırsa, inşaat maliyetlerinin sadece bu nedenle yüzde 7 civarında artacağını varsayabiliriz. Artan hammadde fiyatları ve içeride yükselen döviz kuru nedeniyle malzeme maliyetlerinde de kimi zaman hız kesse de artış görmeye devam edeceğiz.

Bu, işin maliyet yönü. Satış fiyatı tarafına geçince, elimizde, TCMB tarafından son açıklanan Ağustos ayı yeni konut fiyat endeksindeki yüzde 40,2’lik artış var. Yeni konut fiyatları 2019’un ortasından beri hızlanarak artıyor. O dönemde artışı tetikleyen şey, üç çeyrek boyunca daralan ekonominin yeniden büyümeye başlaması ve yaz sonuna doğru faizlerde indirime gidilmesiydi.

Son zamanlarda ise yeni konut satışları zayıf seyretmesine rağmen, mevcut maliyet artışı ve geleceğe yönelik enflasyon beklentilerinin bozulması, yeni konut fiyatlarını yukarı çekiyor. Önümüzdeki aylarda bu iki faktörde trendin terse döneceğine yönelik bir işaret yok. Yani hem maliyet artışı, hem de yüksek enflasyon beklentisi nedeniyle konut fiyatları artmaya devam edecek.

Diğer yandan, son dönemde kamu bankaları öncülüğünde konut kredi faizlerinde yapılan ve bundan sonra yapılacak muhtemel indirimler konut talebini artırıp, fiyatları yukarı çekecektir.

Dolayısı ile hem malzeme maliyetlerindeki artış, hem işçilik maliyetlerinde beklenen yükseliş, hem de muhtemel talep artışı nedeniyle yeni konutlar başta olmak üzere konut fiyatlarında yükseliş devam edecek.

Kaynak: H. Bader Arslan / Dünya.com

---