Kanal İstanbul konut ve arsa fiyatlarını uçurdu

Kanal İstanbul güzergahında arsa fiyatları son bir yılda geometrik artış kaydederek 4’e katlandı.  EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Zuhal Balsarı’nın yaptığı çalışmaya göre İstanbul Avrupa yakasında yapılması planlanan Kanal İstanbul projesi, Karadeniz ile Marmara Denizi arasında yaklaşık 43 kilometre uzunluğunda yapay bin su kanalı olarak projelendiriliyor. Büyük gemilerin geçebileceği şekilde tasarlanan, 400 metre genişliğe ve 25 metre derinliğindeki Kanal İstanbul’un yapımının yılsonuna kadar hükümet tarafından ihale edilmesi bekleniyor.

İnşaat ile birlikte kanalın Marmara Denizi ile birleştiği noktada 2023 yılına kadar iki yeni kentten birinin kurulması da planlamalar arasında yer alıyor. Balsarı’ya göre kanalla birlikte İstanbul Boğazı tanker trafiğine tümüyle kapanacak ve İstanbul’da iki yeni yarımada ile yeni bir adanın oluşturulacak.

İKİ BÜYÜK ŞEHİR YAPILACAK

Kanal İstanbul için yasal düzenleme yapılırken çevre konusunda azami derecede hassas olunacak. Kurulması planlanan 500 bin nüfuslu iki şehir ayrı ayrı konumlandırılacak. Şehirlerde kongre, festival, fuar, otel ve spor tesisleri Kanal İstanbul ile birlikte faaliyete geçirilecek. Kanal üstünde altı köprünün inşa edilmesi, çevresine projelendirilecek binaların ise en fazla altı kat olarak inşa edilmesi plan dahilinde öngörülüyor.

Tüm yapımların ülke ekonomisine yük getirmeden ‘yap-işlet-devret’ yöntemi ve konsorsiyum aracılığıyla yapılması düşünülen proje kapsamında, kanalın işletilmesinde Panama modeli benimsenecek. Seyir kanallarının inşası ve yönetimi konularında idari ve teknik uzmanlığın paylaşımı için 27 Haziran’da Panama City’de Panama ile bir anlaşma imzalandığın da gelen bilgiler arasında yer alıyor.

Projenin hangi aşamada olduğuna dair Balsarı şu bilgiyi veriyor: “İstanbul’un kuzey bölgesinde Arnavutköy’le Küçükçekmece Gölü arasında inşa edilmesi planlanan Kanal İstanbul’un güzergâhında yer alan 38.500 hektarlık alanla ilgili plan yapma yetkisi, 2015 Şubat ayında, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü ile İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı (İBB) ve Başkanlığın iştiraki Boğaziçi İnşaat Müşavirlik A.Ş (BİMTAŞ) arasında yapılan protokolle, Bakanlık’tan İstanbul Büyük Şehir Belediyesi’ne devredildi.

Söz konusu alan, Bakanlar Kurulu Kararları uyarınca, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından “6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” kapsamında “Rezerv Yapı Alanı” olarak belirlenmiştir. Ayrıca 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 5., 11. ve 18. Maddelerinde getirilen düzenlemeler yoluyla Kanal İstanbul Projesi’nin yasal tanımı yapılmış, Hazine ve özel idareye ait alanların imar planı kararıyla Kanal İstanbul için kullanılabilmesinin, Kanal İstanbul için gerekli arazilerin düzenleme ortaklık payı olarak bedelsiz elde edilmesinin önü açılmıştır.”

GEÇİŞ GÜZERGAHINDA ARSA FİYATLARI KATLANDI

Balsarı, Kanal İstanbul projesinin yapılmasına ilişkin proje süreci netleştikçe geçiş güzergahı olarak belirtilen Küçükçekmece – Başakşehir – Arnavutköy hattında arsa fiyatlarının son bir yılda iki ila dört kat oranında artış gösterdiğini belirtiyor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Küçükçekmece Gölü ile Sazlıdere Barajı arasında kalan Küçükçekmece’ye bağlı Altıntepe ile Başakşehir’e bağlı Güvercintepe ve Şahintepe mahallelerini rezerv alanı ilan ettiğini söyleyen Balsarı, bu mahallelerdeki bazı bölgelerde istimlak ve kamulaştırma çalışmalarının gündemde olduğunu ifade ediyor.

Değerleme sektörü açısından bölgenin yakın gelecekte nasıl bir gelişim göstereceği konusunda Balsarı şunları söylüyor: “Bölge genelinde özellikle ulaşım alanındaki yeni yatırımlar önümüzdeki süreçte bölgeyi ciddi oranda daha cazip hale getirecek.

Avrupa Yakası Proje Alanı kapsamında inşaatı devam eden Yeni Havalimanı Projesi ve 3. Boğaz Köprüsü’nün bağlantı yolu ile inşaatı sürmekte olan Kuzey Marmara Otoyolu Projesi bu bölgenin önemli projeleri. Bu potansiyel özellikle bölgedeki yatırımları yoğunlaştırıyor. Kayabaşı ile Bahçeşehir arasındaki Deliklikaya’da 200-300 dönümlük bir arazi üzerinde Organize Sanayi Bölgesi inşa ediliyor. Bahçeşehir, Esenyurt, Başakşehir, Küçükçekmece ve Arnavutköy’de yeni projeler ve alınan ev sayısı her geçen gün artış gösteriyor. Özellikle Arnavutköy ilçesinin Bolluca, Haraççı, Boğazköy, Boyalık, Yeniköy ve Taşoluk mahalleleriyle Başakşehir ilçesinin Kayabaşı, Bahçeşehir ve Ziya Gökalp mahallelerine yatırımcı taleplerinin oldukça arttığı gözleniyor.

Özellikle Kayabaşı’nın Kanal İstanbul Projesi ile birlikte İstanbul’un yeni yerleşim merkezi olması bekleniyor. 3. Havaalanı’nın tamamlamasıyla birlikte İstanbul’un her yerine ulaşacak bir metro ağı da bu bölgede ciddi bir potansiyel oluşturacak. Bununla birlikte, Kuzey Marmara Otoyolu, köprü bağlantıları hariç tamamlanmış durumda. Tayakadın ve Bolluca’dan Kuzey Marmara Otoyolu’na çıkışlar verildi.”

DEĞERLENME HENÜZ BAŞLANGIÇ AŞAMASINDA

Kanal İstanbul projesine genel bir perspektifte bakıldığında, projenin “bölgesel analizler” dahilinde büyük bir gelişim ve değişimin başlangıç aşamasında olduğunu belirten Balsarı, proje kapsamında yapılacak değişim-dönüşümlerin, İstanbul 1. Bölge olarak adlandırılan merkez alandaki yoğunlaşmanın, üst ölçek plan ilkeleri kapsamında öngörülen alt merkez oluşumlarını destekleyici nitelikte olduğunu söylüyor.

Üst ölçek planlarla İstanbul’un Doğu-Batı aksında yaygın bir gelişme göstermesinin desteklendiğini belirten Balsarı, proje doğrultusunda güncel arz talep dengelerine bakıldığında, Boğaziçi’nin de etki alanında olduğu merkez bölgede baskılanan taleplere alternatif bir yönlendirmenin olacağını kaydediyor. Balsarı, Kanal İstanbul projesinin neden olduğu dinamiklerin, bölgedeki gerek arsa ve arazi deposuna yönelik talebi arttırmak, gerekse bölgeye yönlendirilecek nüfusa yönelik hizmet sektöründeki ihtiyacın artmasına destek verecek nitelikte olduğunu belirtiyor.

Proje kapsamındaki alanların belirli ölçüde işaret edilmesinin yanında net bir güzergahın henüz çizilmemiş olmasının bölgedeki talebin maksimum düzeye ulaşmasını engellediğini ifade eden Balsarı, detayların belirgin hale gelmesiyle gerek arsa ve arazi sahiplerinin gerekse proje yatırım kararlarını bölgeye yönlendirmiş yatırımcıların yakın gelecekte beklentilerini üst düzeyde karşılayabileceklerini de sözlerine ekliyor.