Kiralar neden artıyor, uzman isim açıkladı

Eylül ayı başında elde edilen son dakika verilerine göre Türkiye genelinde kiralar son 1 yılda ortalama yüzde 55 arttı. Bölge ve il bazında farklılıklar görülse de kira artışından etkilenmeyen yerleşim birimi yok. Ev kiralarındaki en hızlı artış yüzde 161 ile Nevşehir'de görülürken megakent İstanbul'da ortalama kira artışı yüzde 80'leri buldu. Alanında uzman gayrimenkul danışmanları kira artışının altındaki nedenleri Sabah.com.tr’ye anlattı.

Son dakika haberi: Yıllık kira artış oranı geçen aya göre İstanbul'da 8,4 yüzde puan, Ankara'da 1,8 yüzde puan ve İzmir'de 6,8 yüzde puan yükseliş gösterirken Temmuzda yüzde 37,9 olan kiralık ev ilanı fiyatındaki yıllık artış oranı Ağustosta yüzde 38,9 oldu. Bu artış oranlarına göre yıllık kira artış oranı İstanbul'da yüzde 50,7, Ankara'da yüzde 31,8 ve İzmir'de yüzde 30,9 olarak öne çıktı.

Edinilen son dakika bilgisine göre kiralarda sınırları zorlayan artışla ilgili AK Parti'nin vatandaşı koruyacak tedbirleri değerlendirdiği ve satışa kapalı ve belirlenen skalada şirketler tarafından kiralanan evlerin olduğu Avrupa modelinin öne çıktığı sistemler değerlendirilen alternatifler arasında.

Gayrimenkul danışmanı Ramazan Şahin kiralardaki kontrolsüz artışların nedenleri ve önümüdeki süreçte gerçekleşmesi muhtemel artış ya da düşüşlerle ilgili Sabah.com.tr'ye önemli bilgiler aktardı.

Kiraların bir yılda yüzde yüze yakın artış gösterdiği İstanbul Başakşehir'de bir gayrimenkul firmasında yönetici olan Ramazan Şahin "Kira artışlarıyla ilgili halk arasında yaygın olan popüler söylemler tek başına doğru tespiti yapmak için yeterli değil" dedi ve birbiriyle ilişkili birçok farklı nedenden söz etmek gerektiğini aktardı.

Şahin İstanbul başta olmak üzere tüm Türkiye'de görülen kira artışının nedenleri şöyle anlattı:

Kira artışlarını olumlu veya olumsuz etkileyen en önemli nedenlerin başında öncelikle konut edinme ihtiyacı geliyor. "Başımı sokacak bir evim olsun" diyen vatandaşlar ev almak arayışa geçtiğinde karşılarına ilk çıkan engel kredi oranları oluyor. Kredi oranlarındaki yükseklik nedeniyle uzun vadede alacağı eve hak ettiğinden çok fazla ödeme yapacağını gördüğü için finansman oranlarının düşmesini bekliyor.

FırsatçılıkAslında bu ihtiyacı gören özellikle devlet bankaları dönem dönem kredi indirimi kampanyaları başlatıyor. Ancak bu noktada karşımıza fırsatçılık çıkıyor. Kredilerin düşüşünü fırsat bilen ev sahipleri ve ne yazık ki bizim sektörümüzden de bazı meslektaşlarımız bir bakıma ön alıyor ve değeri örneğin 300 bin TL olan dairesi için 400 bin TL talep ediyor.

Bu talepler tamamen keyfi ve bir orana bağlı olmadığı için zincirleme olarak satışa konan konutlar da o tarih itibarıyla aynı artış çarkının içerisinde yer alıyor ve birkaç hafta içerisinde emsal dairelerin normal fiyatı olarak 400 bin TL sıradanlaşıyor. Ve nihayetinde ev alma planıyla yola çıkan vatandaş rotasını yine kiralık daireye çeviriyor.

TALEBİN ALTINDA EV YAPILMASI

Bu aşamada kira artışlarını tetikleyen ilk aşamaya geçilmiş oluyor. Bu da normal kiracı kitlesinin üzerine yeni bir kitlenin eklenmesini beraberinde getiriyor. Ve talebi karşılayacak kadar yeni evin yapılmıyor olması kiralarda yukarı yönlü hareketi başlatıyor.

İnşaat maliyetleriTalebi karşılayacak kadar konutun yapılamamasının nedenlerinden biri olarak da inşaat malzemelerinin teminindeki kura bağlılık ve fırsatçılıkla birlikte kendini gösteriyor. Konut firmaları malzeme ve vinç kiraları derken kar bırakmayacak konutları yapmak istemiyor ve konut üretimi yavaşlıyor.

KENTSEL DÖNÜŞÜM HAREKETLİLİĞİ

Kira artışını talep anlamında tetikleyen diğer bir neden de kentsel dönüşüm. Türkiye'de özellikle İstanbul'da her ne kadar depreme hazır olma anlamında yetersiz olsa da evini kentsel dönüşüm için boşaltan kiralık eve çıkması gereken ciddi bir kitle var. Böylece talebe zaten yetişemeyen konut sektörüne bir kitle de buradan katılmış oluyor ve emlakçıların dahi bulmakta zorlandığı kiralık ev fiyatlarında bu kez fiyatlar artmaya devam ediyor.

YABANCI KİRACININ ALIM GÜCÜ

Artık tüm dünyada olduğu gibi Türkiye'de de bir yabancı nüfus geçişi söz konusu. Ülkemizde yatırım yapan ve sağlanan fırsatları değerlendirmek isteyen yabancılar da kira artışında rol oynuyor. Ancak burada topu tek başına yabancılara atmak, bir nefreti körüklemek doğru değil. Yabancı talebi ne kadar fazla olursa olsun, alım gücü ne kadar rahat olursa olsun neticede kira fiyatlarını arttıran yine bizleriz. Yani karşıdakinin alım gücünü fırsat bilip dairelerimizin hak ettiği değeri değil daha fazlasını isteyerek bunu sağlıyoruz.

PANDEMİ…

Kira artışında son 2 yılın ardından yeni bir kalem daha devreye girdi. Bu da koronavirüs salgını nedeniyle malum okullar uzaktan eğitime geçti ve üniversiteli öğrenciler çok uzun süredir memleketlerine dönmüştü. Kiralar belli bir fiyatı gördüğünde evler boşalmış olsa kolay kolay geriye çekilmiyor. O nedenle pandemi başlangıcında uzaktan eğitime geçilse de kiralar diğer saydığımız nedenlerin de etkisiyle artışını sürdürmüştü.

YÜZ YÜZE EĞİTİM ÖNÜMÜZDEKİ SÜREÇTE ARTIŞA NEDEN OLABİLİR

Şimdi yüz yüze eğitime yeniden geçilmesiyle 81 ilde bir de öğrenci yoğunluğu başladı ki bu da bize kiraların önümüzdeki dönemde artış eğiliminde olacağını düşündürüyor.

İKTİDARIN AVRUPA MODELİ ÖNERİSİ DÖNGÜYÜ KIRABİLİR

Kiralarda düşüş çok zor ve yavaş gerçekleşen bir hareket. Konunun kökten çözülebilmesi için şu sıralar gündemde olan satışa kapalı kiralık evler devreye alınırsa belki bu döngüyü kırabilir. Tabi burada da bir fırsatçılık, düzenli yüksek gelir hırsı gibi girişimlerin olmaması kaydıyla çok verimli, orta ve dar gelirli vatandaşın kira sorununa ilaç mahiyetinde sonuçlar verebilir.

Kaynak: Sabah